معلومات مهمة عن حقوق الهواء
ببساطة حقوق الهواء يوجد في قطاع العقارات حق يقر بأن المساحة التي فوق قطعة الأرض الخاصة به له حق التصرف بها، وبمقتضى هذا الحق توجد حقوق مكفولة لمالك الأرض أو مستأجرها فيما يخص حق تطوير واستغلال أجواء تلك الأرض، يسمى حق الهواء بالإنجليزية: (Air rights)، بصفة عامة يعنى أن فوق أي أرض مملوكة لأحد، يتصرف بها كما يشاء ولا يحق لأي أحد التدخل.
المجال الجوي جزء من حق ملكية المبنى فهو يحتفظ لمالك الأرض حقه في التطوير المستقبل ي للأرض حتى لو أراد أن يستغل قطعة الأرض ببناء ناطحة سحاب مكونة من ٥٣ طابق، بالطبع مع تناسب القوانين الخاصة بمنطقة الأرض.
يوجدل سيناريو محتمل يكفله حق الهواء لمالك أرض ما وهو أن شخص لديه أرض عليها مبنى قديم يقرر بيعها والسماح ببناء مبنى شاهق متكامل الخدمات فيجني أضعاف ثمن الأر ولم لم يكن حق الهواء مكفولاً لما تمكن من فعل ذلك.
ويوجد سيناريو مختلف عندما يقرر مطور عقاري شراء المجال الجوي (حق الهواء) لأرض او مبنى يجاور مبنى يرغب في تطويره وتوسعته، وهذا ليس أمر سابق أو غير واقعي لأنه قد حدث بالفعل في عام 2005 قامت كنيسة في نيويورك أسمها كنيسة المسيح ببيع حقوق التطوير في مجالها الجوي (حص الهواء) بمبلغ كبير جدًا قدره 430 دولارًا لكب قدم مربع، ومن ذلك بحساب مساحة حق الهواء للكنيسة أصبح بمقدورها كسب أكثر من 30 مليون دولار إذا باعت حقها كله، وهذا يعني أن من حق المشتري أن يستغل المساحه الواقعة وق الكنيسة بأي شكل يناسبه.
الأمر ببساطة في البداية، بنَت السكك الحديدية منصةً أعلى ساحات السكك الحديدية لكي تسمح بخطة تطوير المباني العلوية.
وفي عام 1954 بدأت السكك الحديدية تلتفت لقدرتها على بيع مساحات أكبر من حقوق الملاحة الجوية الخاصة بها ، وتقدموا بأقتراح أن يتم استبدال محطة جراند سنترال الطرفية ببرج من 50 طابقًا.
بتلك الطريقة تم بناء مبنى (بان أم) بجانب المحطة، وعلى نفس النهج سار البعض في شيكاجو منذ بداية بناء مبنى بريدنتشل عام 1955 فوق مسارات السكك الحديدية النشطة في السكك الحديدية المركزية في إلينوي.
تشيد المباني فوق السكك الحديدية لا يزال أمر مربح للغاية، ففي القرن العشرين بالتحديد منتصف نصف العقد الأول ارادت هيئة النقل في نيويورك (MTA) أن تبيع حقوق الهواء لطائرات نيويورك لكي يستطيعوا بناء ملعب ويست سايد.
في عام 2007 قامت مدينة لوس انجليس بتمويل دراسة جدوى (RFP ) بمبلغ قدره 100 ألف دولار وذلك من أجل بحث جدوى بناء حديقة في حق الهواء الخاص بالطريق السريع، والخطة يكون بموجبها بناء حديقة فوق طريق سريع في الولايات المتحدة ويخطط أن تحتوي على مساحة 24 فدان متنزهات جديدة
وبالتحديد نص قانون الطيران الفيدرالي على: “لحكومة الولايات المتحدة السيادة الحصرية على المجال الجوي للولايات المتحدة ولمواطن الولايات المتحدة الحق العام في العبور من خلال المجال الجوي القابل للملاحة”.
يُعرَف “المجال الجوي القابل للملاحة” هو المجال الذي يكون فيه حق العبور للجمهور بكونه: “المجال الجوي فوق أو على الحد الأدنى من ارتفاع الطيران الذي يشمل المجال الجوي الكافي لكى يضمن سلامة الطائرة وقت الإقلاع والهبوط بها.”
وعلى الرغم من ذلك لا تمتلك الحكومة في الولايات المتحدة حصانة كاملة للإفلات وقت حدوث ضرر كبير نتيجة إقلاع أي طائرة من طائراتها فوق ممتلكات خاصة، وفي حال حدوثه تُجري الحكومة إجراءات تعويضية للمتضرر.
وفي الغالبً يتم نقاش تحديد حد الأرتفاع الذي يسمح للمجال الجوي فوق آي ممتلكات خاصة لحفظها وعدم إلحاق آي ضرر بها، جعل قانون قضائي حدود لمدئ الارتفاع في الماضي، فكان قد تحدد ارتفاع 500 قدم (150 م) للمجال الجوي في المدن والضواحي أما في المناطق الريفية مسموح ب 360 قدم (110 م) أعلا من أطول مبنى، الأمر يؤخذ في الاعتبار من أجل مراعات عدم ألحاق الضرار بالممتلكات.
السبب في الحاجة إلى FAA لكونها مسؤولة عن دفع أي تعويضات مالية لأي عقار تضرر وهذا بوضع مصلحة الممتلكات وقت التحليق.
بعد ذلك يمكن الطلب من ملاك الأراضي الذين قد حصلوا على تعويض أن يتنازلوا عن أي ضرر مفترض للتدخل في “حقوق الملاحة الجوية” وكل هذا لكئ تتجنب رفع دعاوى قضائية في المستقبل نتيجة حدوث أي انزعاج لاصحاب الممتلكات بشتى اشكالها من الطائرات حتى لو كانت أرض جرداء فقد يضرهم التحليق في مجالٍ جويٍ منخفض.
يطلق هذا عليه أسم الارتفاق أو التنقل الملاحي وقد قام الكونجرس بمنح إدارة الطيران الفدرالية (FAA) سلطة كافية لتوفير كل الأموال التي تلزم لشراء جميع التسهيلات بالقرب من محيط المطارات لكي تستوعب هبوط الطائرات وإقلاعها.
عام 2000 نتج عن انخفاض سعر الطائرات غير المأهولة ( الطائرات بدون طيار) إلى التساؤل أسئلة قانونية عن أي جهة يفترض أخذ إذنها فيما يخص الطيران على ارتفاع منخفض؛ هل يتم أخذ الإذن من مالك الأرض، أم من إدارة الطيران الفدرالية FFA أم من كلاهما.
في العادة لم يتواجد تحدي مباشرٍ أمام الحكومات الفيدرالية المسؤولة عن تسهيل حق المواطنين في السفر خلال المجال الجوي المسموح فيه بالملاحة، وبسبب هذا الوضع حاليًا يتم أخذ التصريح من إدارة الطيران الفدرالية لأنه أمر مطلوب.
على الرغم من ذلك إن حقوق الملكية الموجودة على الممتلكات الخاصة لا تزالت تسمح للمواطنيين بالمطالبات المدنية بطلب تعويضات وقت حدوث أي ضرر بالغ نتيجة استخدام المجال الجوي.
حقوق الهواء أو الحقوق الجوية أو حق الارتفاع بالمبنى
يفهم معنى حقوق الهواء من سياق قانون روماني وجد أنه يرجع للعصور الوسطى في القرن الثالث عشر ينص على”من يمتلك الأرض، فإنه يحوز باطنها إلى عنان سماها”، وحظي القانون بشعبية واسعة وتلك المقولة تشكل سند قانوني أصبح اليوم يسمى بـ”حقوق الهواء”.ببساطة حقوق الهواء يوجد في قطاع العقارات حق يقر بأن المساحة التي فوق قطعة الأرض الخاصة به له حق التصرف بها، وبمقتضى هذا الحق توجد حقوق مكفولة لمالك الأرض أو مستأجرها فيما يخص حق تطوير واستغلال أجواء تلك الأرض، يسمى حق الهواء بالإنجليزية: (Air rights)، بصفة عامة يعنى أن فوق أي أرض مملوكة لأحد، يتصرف بها كما يشاء ولا يحق لأي أحد التدخل.
التطوير وحقوق الهواء
بموجب القانون العام، إن بناء “طرف زائد في مبنى”يكون بذلك قد تخطى حدود ملكية أحد جيرانه ويحق لمالك العقار أو الأرض إزالة.المجال الجوي جزء من حق ملكية المبنى فهو يحتفظ لمالك الأرض حقه في التطوير المستقبل ي للأرض حتى لو أراد أن يستغل قطعة الأرض ببناء ناطحة سحاب مكونة من ٥٣ طابق، بالطبع مع تناسب القوانين الخاصة بمنطقة الأرض.
يوجدل سيناريو محتمل يكفله حق الهواء لمالك أرض ما وهو أن شخص لديه أرض عليها مبنى قديم يقرر بيعها والسماح ببناء مبنى شاهق متكامل الخدمات فيجني أضعاف ثمن الأر ولم لم يكن حق الهواء مكفولاً لما تمكن من فعل ذلك.
ويوجد سيناريو مختلف عندما يقرر مطور عقاري شراء المجال الجوي (حق الهواء) لأرض او مبنى يجاور مبنى يرغب في تطويره وتوسعته، وهذا ليس أمر سابق أو غير واقعي لأنه قد حدث بالفعل في عام 2005 قامت كنيسة في نيويورك أسمها كنيسة المسيح ببيع حقوق التطوير في مجالها الجوي (حص الهواء) بمبلغ كبير جدًا قدره 430 دولارًا لكب قدم مربع، ومن ذلك بحساب مساحة حق الهواء للكنيسة أصبح بمقدورها كسب أكثر من 30 مليون دولار إذا باعت حقها كله، وهذا يعني أن من حق المشتري أن يستغل المساحه الواقعة وق الكنيسة بأي شكل يناسبه.
السكك الحديدية وحقوق الهواء
السكك الحديدية كان لها الريادة بين الشركات في إستغلال الحق الجوي لها بعد إدراك هذا الحق، ومن ضمن الأمثلة التي تستحق الذكر في نيويورك فما فعله وخطط له كبير المهندسين في محطة جراند سنترال كان سابق لعصره، حيث وضع خطة لكسب المال من أستغلال حقوق الملاحة الجوية الخاصة بالسنترال.الأمر ببساطة في البداية، بنَت السكك الحديدية منصةً أعلى ساحات السكك الحديدية لكي تسمح بخطة تطوير المباني العلوية.
وفي عام 1954 بدأت السكك الحديدية تلتفت لقدرتها على بيع مساحات أكبر من حقوق الملاحة الجوية الخاصة بها ، وتقدموا بأقتراح أن يتم استبدال محطة جراند سنترال الطرفية ببرج من 50 طابقًا.
بتلك الطريقة تم بناء مبنى (بان أم) بجانب المحطة، وعلى نفس النهج سار البعض في شيكاجو منذ بداية بناء مبنى بريدنتشل عام 1955 فوق مسارات السكك الحديدية النشطة في السكك الحديدية المركزية في إلينوي.
تشيد المباني فوق السكك الحديدية لا يزال أمر مربح للغاية، ففي القرن العشرين بالتحديد منتصف نصف العقد الأول ارادت هيئة النقل في نيويورك (MTA) أن تبيع حقوق الهواء لطائرات نيويورك لكي يستطيعوا بناء ملعب ويست سايد.
الطرق وحقوق الهواء
بشكل مشابه لما حدث مع السكك الحديدية، اقترح بعض من المسؤولين عن الطرق السريعة أن يقوموا ببيع حقوق الهواء الخاص بها؛ وقد قامت شراكة بوسطن مع بيج ديج.في عام 2007 قامت مدينة لوس انجليس بتمويل دراسة جدوى (RFP ) بمبلغ قدره 100 ألف دولار وذلك من أجل بحث جدوى بناء حديقة في حق الهواء الخاص بالطريق السريع، والخطة يكون بموجبها بناء حديقة فوق طريق سريع في الولايات المتحدة ويخطط أن تحتوي على مساحة 24 فدان متنزهات جديدة
الولايات المتحدة الأمريكية وحق التعلية
إدارة الطيران الفيدرالية (FAA) تنفرد بسلطة تنظيم كل ما يتعلق بملاحة المجال الجوي، حيث تقوم بتحديد قواعد ومتطلبات دقيقة عن كيفية أستغلال ملاحة المجال الجوي.وبالتحديد نص قانون الطيران الفيدرالي على: “لحكومة الولايات المتحدة السيادة الحصرية على المجال الجوي للولايات المتحدة ولمواطن الولايات المتحدة الحق العام في العبور من خلال المجال الجوي القابل للملاحة”.
يُعرَف “المجال الجوي القابل للملاحة” هو المجال الذي يكون فيه حق العبور للجمهور بكونه: “المجال الجوي فوق أو على الحد الأدنى من ارتفاع الطيران الذي يشمل المجال الجوي الكافي لكى يضمن سلامة الطائرة وقت الإقلاع والهبوط بها.”
وعلى الرغم من ذلك لا تمتلك الحكومة في الولايات المتحدة حصانة كاملة للإفلات وقت حدوث ضرر كبير نتيجة إقلاع أي طائرة من طائراتها فوق ممتلكات خاصة، وفي حال حدوثه تُجري الحكومة إجراءات تعويضية للمتضرر.
وفي الغالبً يتم نقاش تحديد حد الأرتفاع الذي يسمح للمجال الجوي فوق آي ممتلكات خاصة لحفظها وعدم إلحاق آي ضرر بها، جعل قانون قضائي حدود لمدئ الارتفاع في الماضي، فكان قد تحدد ارتفاع 500 قدم (150 م) للمجال الجوي في المدن والضواحي أما في المناطق الريفية مسموح ب 360 قدم (110 م) أعلا من أطول مبنى، الأمر يؤخذ في الاعتبار من أجل مراعات عدم ألحاق الضرار بالممتلكات.
السبب في الحاجة إلى FAA لكونها مسؤولة عن دفع أي تعويضات مالية لأي عقار تضرر وهذا بوضع مصلحة الممتلكات وقت التحليق.
بعد ذلك يمكن الطلب من ملاك الأراضي الذين قد حصلوا على تعويض أن يتنازلوا عن أي ضرر مفترض للتدخل في “حقوق الملاحة الجوية” وكل هذا لكئ تتجنب رفع دعاوى قضائية في المستقبل نتيجة حدوث أي انزعاج لاصحاب الممتلكات بشتى اشكالها من الطائرات حتى لو كانت أرض جرداء فقد يضرهم التحليق في مجالٍ جويٍ منخفض.
يطلق هذا عليه أسم الارتفاق أو التنقل الملاحي وقد قام الكونجرس بمنح إدارة الطيران الفدرالية (FAA) سلطة كافية لتوفير كل الأموال التي تلزم لشراء جميع التسهيلات بالقرب من محيط المطارات لكي تستوعب هبوط الطائرات وإقلاعها.
عام 2000 نتج عن انخفاض سعر الطائرات غير المأهولة ( الطائرات بدون طيار) إلى التساؤل أسئلة قانونية عن أي جهة يفترض أخذ إذنها فيما يخص الطيران على ارتفاع منخفض؛ هل يتم أخذ الإذن من مالك الأرض، أم من إدارة الطيران الفدرالية FFA أم من كلاهما.
في العادة لم يتواجد تحدي مباشرٍ أمام الحكومات الفيدرالية المسؤولة عن تسهيل حق المواطنين في السفر خلال المجال الجوي المسموح فيه بالملاحة، وبسبب هذا الوضع حاليًا يتم أخذ التصريح من إدارة الطيران الفدرالية لأنه أمر مطلوب.
على الرغم من ذلك إن حقوق الملكية الموجودة على الممتلكات الخاصة لا تزالت تسمح للمواطنيين بالمطالبات المدنية بطلب تعويضات وقت حدوث أي ضرر بالغ نتيجة استخدام المجال الجوي.
